Los alquileres temporarios atraviesan un momento crítico

Con la reciente derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU 70/23, el mercado inmobiliario de Buenos Aires experimentó un cambio significativo. Muchos propietarios, que anteriormente alquilaban sus propiedades de manera temporal o las mantenían desocupadas, optaron por el alquiler tradicional. 

Esto llevó a una notable reducción del 19% en la oferta de alquileres temporarios desde diciembre del 2023, mientras que la demanda para esta modalidad disminuyó un 18%, según datos del portal Zonaprop.

La disminución del poder adquisitivo de los turistas extranjeros en Argentina, que cayó entre 38% y 42% para chilenos y brasileños, según un estudio del IERAL, de la Fundación Mediterránea, afectó directamente la demanda de alquileres temporarios en plataformas como Airbnb. 

Hugo Guindani, propietario de Euler Desarrollos, señaló que solo las áreas estratégicas de la ciudad siguen siendo viables para estos alquileres, mientras que las zonas periféricas, que antes tenían gran demanda, ya no reflejan la realidad actual del mercado.

Además, la falta de ajuste en los precios por noche, e incluso su reducción en algunos casos, junto con el aumento de los costos de mantenimiento en dólares, erosionó la rentabilidad del negocio de alquileres temporarios en Argentina. Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios, agrega que aunque este negocio parecía fácil y accesible, la clave está en la demanda, no en la oferta.

Barrios más afectados por la menor demanda

De acuerdo con el software AirDNA, que mide métricas de Airbnb a nivel mundial, Palermo sigue siendo el barrio con mayor demanda de alquileres temporarios, aunque tuvo una disminución del 27% en los precios, pasando de un promedio de US$1.350 mensuales a US$983. A pesar de un aumento del 12% en la oferta de propiedades en esta área, el crecimiento no fue descontrolado.

Otros barrios también tuvieron una reducción significativa en los precios. Almagro lidera esta tendencia con una caída del 34%, seguido por Belgrano con un 33%, Villa Urquiza con un 31%, Caballito con un 31%, y Recoleta con un 31%. En todos estos casos, la oferta de propiedades varió, pero la disminución de precios, sí fue una constante.

Cuánto cayó la rentabilidad en dólares para alquileres temporarios en CABA:

Rentabilidad y costos de mantenimiento

La rentabilidad de los alquileres temporarios se volvió un tema crítico. Actualmente, la relación alquiler/precio de departamentos en Buenos Aires se sitúa en un 4,77% anual, lo que implica que se necesitan 21 años de alquiler tradicional para recuperar la inversión, según Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú. 

En comparación, los alquileres temporarios en las zonas de mayor demanda y tarifa de la ciudad pueden generar entre un 5% y un 6% anual antes de deducir gastos operativos.

Sin embargo, el costo de mantenimiento y explotación sigue siendo un desafío. Ofrecer departamentos en edificios tradicionales puede no ser rentable debido a los altos costos de expensas y mantenimiento. En su lugar, es más viable ofrecer unidades estandarizadas en edificios diseñados para el alquiler temporario, con administración centralizada y profesional.

En este entorno competitivo, el papel del anfitrión es crucial. La experiencia del huésped y las reseñas positivas son fundamentales para destacarse. Ofrecer mayores comodidades y un excelente valor agregado puede generar mejores respuestas y valoraciones, concluye Guindani.

Con información de iProfesional