El crédito hipotecario renace y puede transformarse en una esperanza para muchos

El mercado de crédito hipotecario en Argentina ha mostrado un aumento significativo tras años de estancamiento. Según señaló a Círculo Político Fernando Álvarez de Celis, director de la fundación Tejido Urbano, la reaparición formal se dio en marzo de 2024, partiendo de una base muy baja: en 2023 se registraron solo 400 créditos hipotecarios.

 

La reactivación comenzó con el Banco Nación y fue seguida por "21 mil bancos más," culminando en 19.000 créditos hipotecarios otorgados a lo largo de 2024. El 2025 comenzó aún mejor, alcanzando 32.500 créditos hipotecarios de enero a septiembre. De mantenerse este ritmo, el 2025 será el segundo mejor año del siglo 21.

 

 

Baja influencia

 

Aunque este renacer es prometedor, la penetración del crédito hipotecario en la economía nacional sigue siendo extremadamente baja: Argentina tiene solo el 0,4% del PBI en crédito hipotecario, una cifra muy distante de otros países como Chile, que supera el 40%. A pesar de que hubo dudas pre-electorales (con algunos bancos subiendo tasas o implementando restricciones administrativas para retrasar el crédito), se espera que el ritmo se mantenga después de las elecciones.

 

Construcción inaccesible

 

El mercado inmobiliario argentino presenta una serie de paradojas que impiden el acceso a la vivienda. Excepto el 20% de la población de más altos ingresos, el resto de la pirámide socioeconómica enfrenta serios problemas habitacionales.

Existe una población que gana $5 millones de pesos que, si bien tiene un flujo de ingresos importante, no posee el stock de $100.000 a $120.000 dólares necesario para comprar una vivienda. Para modificar este panorama estructural, se necesitarían 50.000 créditos hipotecarios por año durante 10 años.

 

En este "mundo ideal," la construcción podría aparecer para segmentos medios y medio-bajos, desarrollando viviendas de 60.000 dólares. Esto requeriría que el crédito hipotecario se extienda a personas que ganan $2 millones o $3 millones de pesos y puedan pagar una cuota de $400.000, considerando que la cuota promedio actual supera los $800.000 pesos.

El precio de las viviendas, por su parte, no ha mostrado un aumento significativo en los últimos años debido a que existe un stock importante de viviendas vacías disponibles para la venta.

 

Condicionamientos de los créditos UVA

 

Uno de los temas más debatidos es el funcionamiento de los créditos ajustados por UVA. Expertos señalan que el problema no reside intrínsecamente en el crédito UVA, sino en la inflación que tiene aparejada y que dificulta su repago.

 

Se ha argumentado que, dada la alta inflación que caracterizó a Argentina, si no hubiese existido el crédito UVA, no habría habido crédito hipotecario. A pesar de que la inflación ha "apretado el zapato" tanto a deudores UVA como a inquilinos, el 99% de los créditos UVA fueron pagados, con una baja mora. De hecho, los préstamos hipotecarios actuales se siguen otorgando en la modalidad UVA.

La respuesta estructural para asegurar la estabilidad del crédito hipotecario requeriría la existencia de moneda en Argentina, crédito en Argentina y una macroeconomía estable durante muchos años. La falta de estos pilares macroeconómicos llevó al país a pasar de tener cerca del 80% de propietarios a fines del siglo XX a tener ahora cerca del 60%.