Alquileres sin freno: los aumentos para renovar en mayo llegarían a una cifra récord

La entrada en vigor de la nueva Ley de Alquileres, el 1 de junio de 2020, y prometía reformas que mejorarían la situación de ambas partes contrayentes del contrato, estableciendo, entre otras cosas, una diferente duración, estirando los dos años a tres, y cambiando los índices de actualización para vincularlos al Índice de Precios al Consumidor (IPC), terminó en la práctica destrozando el mercado.

Los costos se dispararon a las nubes, cientos de propietarios retiraron sus ofertas del mercado esperando mayores certezas, y la situación de las familias o individuos buscando propiedades para su arriendo se tornó imposible.

A pesar de conocerse desde hace mucho los enormes prejuicios, y los miles de reclamos hechos por todos los sectores involucrados –propietarios, inquilinos, martilleros, cámaras inmobiliarias, asociaciones civiles– las modificaciones no aparecen. Se habló de una nueva norma, de la derogación por decreto –cosa que no contempla nuestro ordenamiento jurídico– y hasta se esbozaron ideas de reforma, pero todo sigue como entonces, agravado, porque las renovaciones del mes entrante serán a cifras descabelladas, acordes a la inflación galopante.

Voces damnificadas

Ricardo Botana, de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), desgranó ante Metaverso, por Ciudadano.News, los principales factores de sus reclamos. Expresó: “Todo indica que en un mes llegan al 100%. Si bien la ley trajo muchos derechos para los inquilinos, herramientas, por ejemplo, el plazo de dos a tres años, el tema del depósito que se tiene que devolver actualizado, lo mismo que se puede rescindir avisando a tres meses y se devuelve el depósito íntegro, pero es cierto que este sistema ha complicado más que nada la oferta”.

Explican que, al regular en esos sentidos, muchos propietarios entendieron que era más rentable vender un inmueble –cosa que se está viendo no solo en el AMBA, sino en los grandes centros del país– o incluso ofrecerlos como temporarios. “Estas plataformas de alquiler temporario están creciendo y sacan los inmuebles destinados a vivienda particular, porque si bien para el locador es un riesgo, lo cierto es que tienen ingresos en dólares. Entonces, eso también está moviendo la aguja y está afectando los precios”, precisó.

Además, recalcó que está práctica ya no sólo tiene que ver con el turismo: “Hay muchas personas que vienen de países limítrofes –incluso de Europa– a estudiar, tienen dólares, vienen y no los quieren pagar. Entonces, eso está modificando también la aguja”, y a ello agrega otra situación que se está verificando y que suma distorsión en el sistema: “Vemos con preocupación que antes había inmuebles que no estaban ni a la venta ni en alquiler, porque estaban destruidos, y ahora, como hay tan poca oferta, se está viendo que le hacen un lavado de cara a estos inmuebles, ingresan al mercado de alquiler para vivienda y, a los dos meses, el inquilino se da cuenta que está pagando algo caro y que encima está destruido, porque comienza a visualizar que tiene problemas estructurales”.

El aumento que viene

Se especula que para comienzo de mayo el aumento de los alquileres estará en el 95% o un número cercano, ante lo que Botana aportó una precisión: “Sí, un 92% y está atado al IPC de los precios y el ritmo de la evolución de los salarios, así que, el índice va a seguir subiendo. Si uno tiene contrato vigente con la nueva ley, ese aumento de 92%, que puede llegar a 95% o 100% en unos meses, ocurre cuando tiene el contrato vigente que se aplica el porcentaje”, pero el entrevistado advirtió: “Cuando hay renovación, directamente no hay tope, se puede llegar a entender que se podría seguir aplicando ese aumento o no, porque es un nuevo contrato, entonces, ahí la cosa se complica más”.

Yendo al meollo del asunto, Botana explicó: “Hay una cuestión de fondo, por más que tengamos la mejor ley de alquileres, la inflación es lo que complica todo. En 2005 era muy común que se hacía contrato de alquiler por uno o dos años y después no se hacía más contrato, todos los años a fin de año retocaban el monto y listo, pero no estaba esta inflación totalmente descontrolada, o sea, hay un tema estructural que es con este tipo de inflación que afectará siempre, por más que tengamos la mejor ley”.

En cuanto a las reformas, aclaró: “Primero, por decreto no se puede derogar una ley. Esto fue un trascendido que hizo mucho daño, porque hubo contratos que no se firmaron y la gente estaba desesperada. La verdad, nos han llamado de todas partes del país por contratos que no se habían firmado y quizá se firmaron unas dos semanas después y tuvieron incluso algún aumento. Este tipo de trascendidos no hicieron para nada bien, pero esto se va a tener que modificar, derogar como corresponda, pero en el Congreso, y habrá que ver el debate, que es lo mejor que se puede hacer con esta ley; obviamente, tiene que ser modificada, por lo menos en este sistema de aumentos o en alguna alternativa, generar algún tipo de alivio fiscal para el locador para que vuelva a volcar los inmuebles al mercado de locación común”.

Las posibilidades

Con respecto a los cambios que se analizan en el Gobierno, está que los contratos que se establezcan por los próximos seis meses, de suspenderse la vigencia de la ley, se pacten a dos años y con ajustes semestrales, como era hasta antes de la ley actual, o bien, cuatrimestrales para acompañar la inflación.

Un equipo de especialistas de Economía trabaja en la posibilidad de agregar beneficios fiscales para los propietarios, para que vuelvan a volcar sus propiedades al mercado. También estudiarían la posibilidad de suspender el pago del Impuesto a los Bienes Personales sobre los inmuebles que se pongan en locación y también Ganancias sobre los nuevos contratos.

Ante la realidad de que el Poder Ejecutivo no tiene la potestad de derogar leyes por decreto, se analiza una suspensión por seis meses de la legislación actual para reestablecer la anterior y, mientras tanto, el Congreso se encargue de definir una nueva normativa.

Hay dos dictámenes distintos para modificar la ley que ya fueron aprobados en comisión y podrían ser tratados en Diputados, pero están cajoneados por las diferencias entre el oficialismo y la oposición.

El Frente de Todos insiste en mantener los contratos a tres años y la actualización anual del valor en base a un cálculo entre la inflación y la Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables (RIPTE).

Juntos por el Cambio propone volver a los contratos por dos años y que su valor y método de actualización se acuerden libremente entre las partes, cómo era antes por el Código Civil y Comercial de la Nación.