Alquiler temporario: las claves de un negocio polémico pero muy rentable

Cada vez más argentinos aprovechan la falta de controles y escasa legislación existente (como ocurre en casi todo el mundo) y deciden ofrecer sus departamentos para alquiler temporario a través de apps que han simplificado enormemente el contacto entre las partes.

Los pagos suelen ser en dólares, lo que nuestra coyuntura potencia la posibilidad de una buena rentabilidad, más allá de que al momento de cobrarse el monto acordado se pesifique, según detalla el diario BAE en un completo informe.

Antes de soñar con entrar en el negocio del alquiler temporario, es necesario averiguar si el reglamento de copropiedad del edificio permite esta clase de alquiler. En general, en los edificios nuevos está contemplado, en los más antiguos no y puede ser una traba difícil de resolver, ya que se pone en juego la seguridad y tranquilidad de los propietarios e inquilinos vecinos al estar la llave principal en manos de extraños.

Cada vez más aplicaciones y sitios online ofrecen el alquiler temporario, pero muy pocas, por no decir una sola, verifican la identidad de la persona que alquilará la propiedad.

La principal aplicación de fama mundial, Airbnb, ofrece tips y videos para no dejar ningún detalle librado al azar. Se recomienda poner una cámara en la puerta de acceso al departamento que no viola la privacidad porque sólo muestra quienes ingresan y esto permite que si se alquila para dos no ingresen seis huéspedes.

Uno de los tips principales aconseja poner un dispositivo en la puerta de acceso que permita el ingreso a través de un código digital.

Cómo entrar al negocio

Lo más importante es ver videos y leer todos los consejos que dan los que mejores calificaciones consiguen para poder seguir sus pasos. Hay que recordar que poner un departamento en alquiler no es subir fotos y nada más, el alquiler temporario da casi las mismas prestaciones de un hotel.

Desde sábanas y toallas, a la respuesta inmediata a la hora de reservar y ante cualquier inconveniente. El departamento debe tener todas las comodidades que ofrece para que ningún huésped tenga la chance de quejarse y poner una mala calificación. Una crítica o queja pone en riesgo el futuro del negocio.

Deben ofrecer televisor, cable, wifi, una cocina para poder cocinar, agua caliente, sábanas y toallas impecables, papel higiénico y jabón en el baño, no es imprescindible incluir shampoo y crema de enjuague, pero todo suma.

Igual que poner como extra un secador de cabello. Es necesario contar con un manual a la vista que explique en español e inglés como se usan los principales electrodomésticos. Los horarios del edificio, las normas internas: si no se permiten fiestas, ni invitados, horario de descanso, uso de pileta o SUM, entre otros ítems.

La cocina debe estar equipada con una cafetera con un mecanismo intuitivo, tostadora, pava eléctrica, horno microondas, cuatro tazas, platos, cubiertos, repasadores y elementos de limpieza. Además de azúcar, sal y aceite, que si bien no son obligatorios, son elementos necesarios. La pieza debe contar con frazadas y lugar de guardado de ropa con perchas incluidas.

La decoración es un ítem muy importante, cuanto más simple mejor. No deben dejarse pertenencias. En la principal aplicación hay tips y videos sobre cómo se decora.

Repasando todo esto, es importante destacar que para montar un departamento (o casa) para alquilarlos a turistas, es necesario hacer una inversión que puede ser importante según los parámetros deseados.

El secreto del éxito

Cuando se inicia en la actividad del alquiler temporario hay que tener paciencia porque el departamento no tiene recomendaciones y debe comenzar de cero. Para atraer, el precio debe ser más bajo que el resto.

A la hora de subir el aviso, debe tener buenas fotos. Las primeras deben ser las que muestren lo mejor del departamento, si tiene balcón, si es iluminado, el frente del edificio, lo que llame más la atención. Las fotos deben responder a la realidad, siempre.

El aviso debe dejar claro si se aceptan chicos, mascotas, fumadores, todo debe estar dicho. En qué piso está, si hay ascensores, matafuegos, bidet, agua caliente, aire acondicionado, estufa, escritorio, mesa y sillas en interior y/o en balcón. Debe explicar si se ofrece como un plus un servicio de limpieza y el costo.

Las descripciones de la zona son fundamentales, los diferentes atractivos cercanos, si hay cerca un polo gastronómico, museos, si tiene medios de transporte en las cercanías. No se dice subte, se habla del metro.

Cómo mejorar la rentabilidad de un alquiler

La aplicación o rentadora del alquiler temporario estima el costo del alquiler y la ganancia. Por ejemplo, un departamento de un ambiente en zona de Tribunales, en la CABA, puede rondar los 38 dólares por día. Los métodos de cobro incluyen tarjeta de crédito, PayPal o Payonner, entre otras.

Los depósitos en la cuenta bancaria local se convierten en pesos al tipo de cambio oficial. La ley argentina requiere que los bancos reporten los depósitos que superen los 400 dólares al mes, pero eso no ocurre si el alquiler se cobra en una cuenta en el extranjero. El anfitrión percibirá el monto en el equivalente en pesos a la cotización oficial más impuestos.

La mayoría de los anfitriones pagan una tarifa por servicio fija del 3 % del subtotal de la reserva a la aplicación líder del mercado que ofrece la propiedad. El subtotal se calcula sumando el precio por noche y las tarifas opcionales que se cobre a los huéspedes (como la tarifa de limpieza).

Con el valor pagado a la app se cubre el servicio de ayuda las 24 horas, los 7 días de la semana; marketing para atraer huéspedes; seguro para el alojamiento y capacitaciones para anfitriones.

Regulaciones y alquileres tradicionales

Desde hace algún tiempo, las grandes ciudades del mundo están analizando cómo regular los alquileres temporarios que han deprimido la oferta del alquiler permanente y tradicional con la consecuente suba de precios.

En Nueva York, Barcelona, Milán y Berlín, entre otras, avanzan regulaciones para desalentar este tipo de negocios. Asimismo, la coyuntura nacional hace que un ingreso en dólares sea muy buscado, lo que también promueve los alquileres temporarios que proliferan gracias a Airbnb.