Qué son las hipotecas divisibles: el sistema inmobiliario que reemplaza al Procrear

El Gobierno decidió poner fin al Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar, más conocido como Procrear. Mediante el decreto 1017/2024, publicado recientemente en el Boletín Oficial, la administración oficializó la disolución de este sistema que había facilitado el acceso a la vivienda a miles de familias argentinas desde su creación. En su reemplazo, se implementará un nuevo modelo de hipotecas divisibles, una medida que busca revitalizar el mercado de crédito para proyectos inmobiliarios y descentralizar el financiamiento estatal.

La decisión se basó en varios factores, siendo la auditoría realizada por la Sindicatura General de la Nación (SIGEN) uno de los detonantes. Según fuentes, esta auditoría reveló retrasos en la entrega de viviendas, quejas de habitabilidad y problemas de gestión en la administración del fondo.

El Procrear, que surgió como una solución habitacional accesible, fue perdiendo efectividad en los últimos años, lo que motivó este cambio drástico.

Qué son las hipotecas divisibles

Las hipotecas divisibles, una figura innovadora para el mercado local, permiten que un crédito inicial grande destinado a financiar proyectos inmobiliarios se divida en hipotecas individuales por unidad una vez que el proyecto esté concluido. 

Esto significa que el crédito hipotecario que se otorga al desarrollador para el proyecto puede dividirse o "desmembrarse" entre las unidades resultantes, como departamentos o viviendas.

Impacto en los individuos

La eliminación del Procrear implica un cambio importante en el acceso a la vivienda. Las familias de menores ingresos pierden la posibilidad de optar a créditos subsidiados por el Estado, lo que podría dificultar su acceso a la vivienda.

Ahora, el enfoque se desplaza hacia la banca privada, que jugará un rol central en la concesión de hipotecas, con criterios más estrictos y sin el respaldo estatal directo.

Repercusiones en el mercado inmobiliario

Para los desarrolladores y el mercado inmobiliario, la implementación de hipotecas divisibles representa un incentivo importante. Esta herramienta podría dinamizar el sector al facilitar la financiación de proyectos a gran escala y fomentar una mayor oferta de viviendas.

En un escenario optimista, esto podría traducirse en una reducción de precios y una mejora en el acceso a la vivienda en el mediano plazo.

• Incentivo a la inversión privada: el uso de hipotecas divisibles es un incentivo para los desarrolladores inmobiliarios porque facilita la financiación de proyectos grandes, que después se subdividen en unidades más pequeñas. Esto podría dinamizar la construcción y reactivar al sector.
• Aumento en la oferta de viviendas: si la medida estimula nuevos proyectos, podría generar un incremento en la oferta de viviendas. Lo cual, a su vez, puede reducir los precios y mejorar el acceso a la vivienda en el mediano plazo.

El papel del Estado y su nueva postura

Con la eliminación del Procrear, el Estado asume un rol de menor intervención directa en el mercado hipotecario. La supervisión y auditoría de los fondos estarán a cargo del Ministerio de Economía y la SIGEN, marcando un enfoque más regulador que ejecutor.

La reducción de los costos asociados al mantenimiento y administración del programa también apunta a una disminución de la carga fiscal.

• Reducción de carga fiscal: al eliminar el Procrear, el Estado se ahorra los costos asociados al mantenimiento y administración de este fondo, además de evitar los gastos en subsidios directos.
• Papel supersivo y no interventor: con la auditoría de los fondos fiduciarios a través del Ministerio de Economía y la SIGEN, el Estado mantienen una función de supervisión sin intervenir directamente en el mercado hipotecario. Esto se alinea con una política de menor intervención estatal la economía.

Qué depara el futuro

Este cambio podría traer un acceso más amplio al crédito hipotecario si las políticas económicas logran reducir la inflación y estabilizar el mercado financiero. 

Sin embargo, el nuevo modelo también puede restringir el acceso a la vivienda para sectores que no califiquen para créditos privados, reflejando un cambio hacia un enfoque menos estatal y más orientado al mercado.