Advierten posible colapso en el mercado de alquiler de propiedades

Un nuevo capítulo de conflicto se suma a la ya dificultosa cuestión de los alquileres cuya ley fue modificada el año pasado, en plazos y mecanismos de ajuste entre otros ítems–, con la disposición de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), que reglamentó el miércoles el régimen de registración de contratos de locación de inmuebles previsto en la Ley 27.551.

En la comunicación oficial de la agencia se señala: “La herramienta permitirá obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones”, y la Resolución General es la N° 4933, publicada ayer en el Boletín Oficial, da forma a lo dispuesto por el artículo 16 de la ley mencionada.

A partir de ahora, aquellos contribuyentes que asuman el carácter de locadores o arrendadores en los contratos quedan obligados a la registración de la operación. El Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles entra en vigencia a partir del 1 de marzo. Los contratos celebrados a partir del 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril de 2021, inclusive.

La normativa de la AFIP dispone que los contratos alcanzados por el régimen son las locaciones de bienes inmuebles urbanos, arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, locaciones temporarias de inmuebles –urbanos o rurales– con fines turísticos, de descanso o similares.

También están comprendidas las locaciones de espacios o superficies fijas o móviles –exclusivas o no– delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o 'stands' en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etcétera. Todos los contratos deberán ser informados en forma digital ingresando con Clave Fiscal en afip.gob.ar al servicio 'Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – contribuyente'.

La opinión de los corredores

La noticia fue recibida con desagrado por los sectores involucrados, que consideran que además contribuye a encarecer los alquileres y hará que disminuya la oferta. Estanislao Puelles Milán, presidente del Colegio de Corredores Públicos de Mendoza, dialogó con CNN Radio Mendoza, y explicó: “Esta nueva disposición, establecida con la nueva Ley de Alquileres sancionada el año pasado, en su artículo 16 establece la obligación para el locador, de registrar en la AFIP los contratos de alquiler desde el 1 de marzo, y para aquellos contratos que se firmaron el año pasado ya con la nueva ley de alquileres también es retroactivo”.

A la hora de analizar los efectos de esta decisión sobre el mercado, afirmó: “Lo cierto es que hay que analizar esto desde dos ángulos: uno es exclusivamente el impositivo, y no modifica nada, porque en realidad cualquier persona que tiene una actividad económica, un alquiler es una actividad económica, y en ese caso no hay ninguna modificación, porque cuando uno tiene una actividad debe facturar por los ingresos que tiene y a la vez pagar los impuestos correspondientes, en este aspecto esta obligatoriedad no modifica demasiado”.

Lo grave, según Puelles, llega al observar otro punto: “Lo que hay que analizar es que esta disposición, en el contexto de un mercado de alquileres normal o sano no hubiera tenido ningún tipo de repercusión”, explicó, agregando que “el problema es que hoy estamos teniendo una retracción de la oferta inmobiliaria enorme, estimamos ya que más del 30% de los inmuebles que estaban ofrecidos en alquiler están pasando a la venta”. Esto lo adjudicó que los propietarios, “producto de la incertidumbre de la nueva ley, por el tema de las actualizaciones que ahora van a depender del Banco Central, y ya no más de un acuerdo entre las partes, y sumado al congelamiento de los alquileres que va a cumplir un año, causa incertidumbre y cada vez menos oferta, cuando en realidad para beneficiar a los inquilinos lo que se necesita es justamente lo contrario, atraer más oferta”.

La rentabilidad más baja de la historia

Hoy en día, el propietario que tiene su bien como reserva de valor y a la vez como renta, encuentra que es una de las peores inversiones posibles. Las razones las explicó el presidente del Colegio de Corredores Públicos de Mendoza, recalcando: “La baja rentabilidad que da un inmueble hoy”, porque históricamente fue del 6% o 7% anual sobre el valor del bien, y hoy está por debajo del 2%. “Estamos ante la rentabilidad más baja de la historia en alquileres, y a pesar de esa relación no fue suficiente para que los propietarios decidan vender sus inmuebles o sacarlos del alquiler, porque para los propietarios, si bien la rentabilidad es importante, lo es más conservar el activo, conservar un capital que quizá le costó una vida de trabajo tenerlo”.

Ahora, la Ley de Alquileres, el congelamiento por casi un año, si ha sido motivo para que decidan vender. “Estamos ante la rentabilidad más baja y la presión impositiva más alta que se pueda conocer, porque el propietario no solamente tiene que mantener en condiciones un inmueble, sino pagar impuesto inmobiliario, cuando corresponde bienes personales, ingresos brutos”, explicó. “Entonces esta presión, más el control de precios –como el congelamiento– y donde la inflación es cada vez mayor, decirle a doña Rosa que durante un año no puede aumentar el alquiler la verdad que parece bastante disparatado. Esto están percibiendo los propietarios, y nosotros anunciamos que iba a haber una retracción enorme en la oferta, y no me extrañaría que estemos cerca de un colapso de la oferta inmobiliaria”.

¿Colapso del sistema?

En la Argentina, hace años que no se da una situación de este tipo –colapso es cuando la oferta no puede cumplir con la demanda– pero según los especialistas es una posibilidad. “Venimos de muchos años con complicaciones, –explicó el entrevistado– pero siempre se equilibró bastante bien, y la actualización de los alquileres siempre estuvo por debajo de la inflación. Ahora estamos viendo lo contrario, producto de la ley y de la incertidumbre –porque hemos vuelto al sistema de indexación en el peor momento– estamos viendo que los alquileres han aumentado por primera vez en muchos años más que la inflación. Hay propietarios que anticipándose a lo que va a venir aumentan más los alquileres”.

Las soluciones encaradas por el Gobierno para movilizar el mercado de alquileres parecen, en la práctica, estar dando los resultados contrarios a los deseados. Y hasta ahora, propietarios e inquilinos, que suman millones de familias en nuestro país, parecen compartir los perjuicios, ya que no hay un sector ganador. Como en la perinola, todos ponen.