¿Qué puede pasar en los próximos meses con los alquileres?

Tras la emisión por parte del Gobierno del presidente Javier Milei del DNU para dar de baja la Ley de Alquileres, se disparó la oferta de unidades en el área metropolitana.

Evidentemente la disposición dio resultados, ya que en estos días hay casi 20.000 departamentos en oferta, un 170% más desde que rige el DNU, lo que marca un cambio significativo en el mercado, donde la oferta de viviendas en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires o localidades del Gran Buenos Aires (GBA) era prácticamente nula.

Este incremento representa un cambio considerable, especialmente cuando se compara con las cifras de finales de 2023, cuando solo se disponía de 6.600 departamentos.

Es que con la derogación de la normativa anterior y al ser negociados libremente entre las partes, los contratos de alquileres generaron un nuevo interés en el sector y los dueños de inmuebles ahora decidieron volver a destinar las propiedades en locación.

Otro dato es que a pesar de los aumentos registrados en el último año, los precios de los alquileres se mantuvieron estables durante marzo, y por las publicaciones que se observan, los valores se están desacelerando en el punto de partida de los contratos, según destacó un trabajo de la Universidad de San Andrés (Udesa), junto con Mercado Libre.

Cómo están los valores

En CABA, por ejemplo, los precios de alquileres de departamentos subieron un 213% en el último año, mientras que en el GBA registraron un ascenso del 189% en la zona norte, 235% en la oeste y 241% en el sur, en términos interanuales.

“Los valores de publicación de los precios de alquiler en febrero en departamentos crecieron muy por debajo de la inflación (13,2%) y para casas decrecieron. Los datos muestran que los valores de alquileres apenas variaron en CABA entre marzo y febrero de 2024, manteniéndose estables. Por otro lado, en GBA Norte experimentaron una ligera disminución del 0,4%. En contraste, en GBA Oeste hubo un aumento del 2,8%, mientras que en GBA Sur se registró un incremento más notable del 4%”, detallan los autores del análisis.

Por otra parte, los precios de alquileres nominados en dólares evolucionaron de acuerdo a las diferentes condiciones del mercado, llegando hoy al 46% comparado con 54% en moneda local desde que rige el DNU que permitió publicar los valores en moneda extranjera y celebrar acuerdos habitacionales además de los temporarios. 

Sin embargo, aunque los precios mostraron signos de desaceleración, aún representan un desafío para el salario medio del argentino y los inquilinos deben afrontar altos costos para sostener el mantenimiento del hogar.

Caballito encabeza la lista de los barrios más demandados para alquilar, seguido por Palermo y Belgrano.

Por ejemplo, en CABA, el promedio de alquiler para un departamento de dos ambientes es de $400.000 por mes, un monto igual a dos sueldos mínimos.

En barrios como Palermo o Belgrano, en tanto, estos valores ascienden a más de $550.000 mensuales, mientras que en zonas periféricas como Saavedra o Flores descienden a $350.000 por mes.

Recuperación del mercado

Los precios de los departamentos en venta en CABA también muestran signos de recuperación después de caídas superiores al 21% en comparación con los datos de 2019.

Tras cinco años de declive continuo (que hicieron disminuir los valores en un 40% y se mantienen en cotizaciones de oportunidad para quienes disponen de ahorros), se observó una leve apreciación de los precios en varios barrios porteños, con incrementos que oscilan entre el 3% y el 7% interanual, mientras que en algunas localidades del conurbano este fenómeno es menos pronunciado.

El valor promedio en la ciudad es de US$ 2.300 por metro cuadrado, lo que representa un aumento del 3,5% con respecto a marzo del año pasado y un ligero incremento del 0,4% en comparación con febrero.

El contexto actual para la compra y venta en el AMBA muestra una desaceleración en la caída de los precios, con indicios de recuperación, especialmente en CABA. La estabilidad del dólar de los últimos días jugó un papel crucial en este comportamiento, aunque la predictibilidad del mercado sigue siendo un desafío.

La demanda de propiedades continúa reflejando diversas variables, como tamaño, precio y ubicación, además del impacto de factores socioeconómicos y culturales que influyen en las preferencias por ciertos barrios tanto en CABA como en el GBA.

Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que también colabora con Mercado Libre y la UDESA, dijo que “en relación con la resistencia de precios, los departamentos ubicados en barrios específicos de CABA experimentaron una mejora en sus cotizaciones. Ejemplos de estos son Chacarita, Palermo, Villa Crespo, Villa Ortúzar y Colegiales, que subieron entre un 3% y un 6% interanual”.

En estas zonas del norte de CABA, los precios de venta de los departamentos varían entre US$ 2.100 y US$ 3.038, siendo Palermo el más representativo.

“La oferta más amplia de departamentos para compra venta en CABA se observa en unidades de dos ambientes, representando el 31%, seguido por los de tres ambientes con un 29%, y monoambientes con un 20%. Por otro lado, la demanda más alta se concentra para las unidades de tres ambientes, con un 33%, seguido de cerca por los de dos ambientes, con un 32%, y los monoambientes, con un 20%”, concluye el estudio.

La opinión de los expertos

"La Ley de Alquieres, que imponía contratos cada tres años y ajustes semestrales en base a un índice que medía los salarios y la inflación, generó que muchos propietarios retiren sus inmuebles del mercado locativo, reduciendo la oferta a sus valores mínimos. La recuperación fue inmediata a partir de enero", señalo por su parte Pablo Abbatángelo, secretario del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (Cuciba).

Mientras, el mercado locativo parece recuperarse lentamente, ya que los precios de las propiedades en venta parecen haber llegado a su piso. "Con 3,39 salarios, se puede comprar un m2. Se toma como referencia un dos ambientes en un barrio promedio a dólar MEP y último salario RIPTE ", resaltó el Cucicba en un informe.

De todos modos, se trata de valores altos para el ingreso promedio de los argentinos. En ese sentido, Abbatángelo consideró que "sin créditos hipotecarios es muy difícil que el mercado se reactive realmente. Nosotros pedimos un blanqueo de capitales para ayudar a mejorar el mercado en un contexto macroeconómico complejo".

Según los datos del Colegio de Escribanos porteño,  las escrituras formalizadas en febrero aumentaron un 17,59%, con un total de 2.213 operaciones, aunque las búsquedas de propiedades se desaceleró respondiendo a un tema estacional, ya que las vacaciones generaron su impacto en la operatividad.