¿Se rompe el contrato? La verdad sobre el alquiler cuando muere el inquilino o el propietario

El fallecimiento de una de las partes de un contrato de alquiler, ya sea el propietario o el inquilino, es una situación inesperada que genera una gran incertidumbre legal y administrativa. Muchas personas creen que la muerte anula automáticamente el acuerdo, pero la realidad, según establece el Código Civil y Comercial de la Nación, es que el contrato sigue vigente.

Para despejar dudas, Alberto Héctor Loyarte, martillero y corredor inmobiliario, explicó en Acceso Directo, de Ciudadano News, qué sucede legalmente en cada uno de los dos escenarios posibles.

Si fallece el propietario (locador): el contrato sigue

Si la persona que es dueña del inmueble y que lo alquiló fallece, el contrato de locación no se extingue. Se mantiene vigente hasta la fecha de su finalización, tal como fue pactado.

Por eso, indicó Loyarte, los herederos deberán tramitar la sucesión para poder hacerse legalmente del dinero proveniente del alquiler. Mientras el proceso sucesorio está en curso, el inquilino no debe dejar de pagar. Por el contrario, su obligación es depositar el canon locativo judicialmente en una cuenta a nombre de la sucesión del fallecido.

Esta acción garantiza el cumplimiento por parte del inquilino y lo resguarda de problemas futuros, asegurando que el pago del alquiler, las expensas y los servicios quede constatado fehacientemente.

Si fallece el inquilino (locatario): el derecho a permanecer

El panorama es distinto si quien muere es la persona que estaba viviendo en la propiedad. En ese sentido, es clave determinar si estaba sola o vivía en grupo. El especialista aclaró:

• Si el inquilino fallecido convivía en grupo familiar, los cohabitantes tienen el derecho a permanecer en la propiedad. Deben seguir cumpliendo con las obligaciones de pago (alquiler, expensas, servicios) hasta que finalice el plazo estipulado en el contrato original.
• Si el inquilino vivía solo, y no hay nadie que pueda hacerse cargo, el propietario debe iniciar un trámite judicial. Este proceso tiene como objetivo retirar los bienes del fallecido (que suelen trasladarse a un depósito con constancia notarial) y recuperar la propiedad para evitar perjuicios por incumplimiento en los pagos.

Garantes y penalizaciones: la muerte no es un incumplimiento

Uno de los mayores temores de los garantes y familiares es tener que responder por las cuotas impagas o por una penalización por rescisión anticipada. Loyarte fue claro al respecto: el fallecimiento no es motivo de penalización.

La indemnización o penalización se aplica cuando el inquilino decide voluntariamente rescindir (terminar) el contrato antes de tiempo, porque la ley entiende que es una decisión que perjudica a la otra parte. En cambio, el fallecimiento es una circunstancia ajena a la voluntad de la persona. Por lo tanto, no establece una penalización.

Si la propiedad es devuelta desocupada y en condiciones, la única compensación del propietario será el depósito en garantía ya entregado. Este depósito se utiliza para cubrir los días de trámites, las facturas pendientes de servicios o cualquier daño que haya quedado en el interín de la gestión de la devolución.

Un garante solo podría tener que intervenir si el contrato así lo establece y si se encarga de entregar la propiedad en condiciones para finalizar la locación.

Cláusulas y modificaciones de común acuerdo

Aunque la ley es clara, el martillero Alberto Héctor Loyarte recuerda que los contratos bien redactados suelen incluir una cláusula específica que contempla tanto el fallecimiento del locador como del locatario, dejando estipuladas las condiciones de antemano.

Además, si la situación lo requiere (por ejemplo, para incluir legalmente a un familiar que quedó en la propiedad pero no estaba en el contrato), se pueden realizar adendas o modificaciones al contrato original, siempre que sea por común acuerdo de las partes. La ley permite modificar y armar los contratos según la necesidad, siempre dentro del marco de la normativa vigente.