El desafío de construir en Argentina: aumentos, créditos y cambios en el mercado

El sector de la construcción en Argentina enfrenta un aumento sin precedentes en los costos, alcanzando niveles históricos no vistos desde 2018. Según lo que explicó en diálogo con El Interactivo (lunes a viernes, de 12 a 14, por FM 91.7 y Ciudadano_News en Twitch), Fernando Álvarez de Celis, director de Tejido Urbano, en el último año el costo de edificación creció un 69% en dólares. 

"En inicios del 2024, el precio promedio por metro cuadrado de construcción era de US$ 400. Hoy estamos rondando los US$ 1.000", afirmó. Este incremento se debe principalmente al alza en los insumos, muchos de ellos importados, y al aumento del costo de la mano de obra en dólares.

Desajuste entre costos y precios de venta

Álvarez de Celis destacó que, en algunas regiones del país, el costo de construcción supera el precio de venta de las propiedades. 

"El costo para edificar una vivienda con terreno y otros gastos asciende a aproximadamente US$ 1.500 por metro cuadrado, mientras que su precio de venta en ciertas zonas está por debajo de ese valor", explicó. 

Como consecuencia, la construcción de nuevas viviendas se ha reducido en áreas donde el mercado inmobiliario no está consolidado, concentrándose en segmentos premium, donde los precios de venta superan los US$1.500 por metro cuadrado.

Factores determinantes del incremento de costos

El especialista identificó varios factores que contribuyen a este fenómeno:

• Mayor demanda y actividad inmobiliaria: en el último año, hubo un incremento en las transacciones de compra-venta de propiedades, lo que presiona al mercado y podría derivar en una suba de precios en el corto plazo.
• Importación de insumos: a pesar de que el gobierno ha impulsado la importación de ciertos materiales para reducir costos, los precios aún se mantienen elevados.
• Estructura oligopólica de los insumos de construcción: "En Argentina, pocas empresas producen cemento, acero y otros materiales clave, lo que les permite fijar precios por encima de la inflación", detalló.
• Impacto de los créditos hipotecarios: con la reactivación del crédito hipotecario en marzo de 2024, el mercado de propiedades usadas fue el primero en beneficiarse. Sin embargo, si no aumenta la oferta de viviendas nuevas, la presión sobre los precios será inevitable. En la Ciudad de Buenos Aires, se registraron 60 mil operaciones de compra-venta en 2024, con una oferta aún disponible de 110 mil departamentos en inmobiliarias. 

"Si los créditos hipotecarios continúan en alza, podrían alcanzar hasta 50 mil en el próximo año, lo que aceleraría el aumento de precios", advirtió.

Desafíos y cambios en el modelo constructivo

El sistema constructivo en Argentina sigue siendo predominantemente tradicional, basado en ladrillos. "Actualmente, el 90% de la construcción mantiene este método, a pesar del crecimiento de otras tecnologías. La resistencia cultural y la falta de capacitación en nuevos sistemas han ralentizado su adopción", explicó Álvarez de Celis.

A pesar de ello, algunos desarrolladores buscan alternativas. "Se está evaluando la importación de viviendas prefabricadas desde China, donde el costo por metro cuadrado es de aproximadamente US$500, muy por debajo del valor local", comentó. Sin embargo, esta opción genera un debate en torno a la industria nacional, el empleo y la calidad de las construcciones.

Perspectivas para el futuro del sector inmobiliario

El experto señaló que el mercado inmobiliario argentino sigue atrayendo inversores de sectores medios y altos, aunque sin una participación significativa de grandes capitales. "En términos dolarizados, los precios de las propiedades en Argentina aún son relativamente bajos en comparación con otros mercados internacionales", afirmó.

Con la necesidad de mayor eficiencia y reducción de costos, el sector de la construcción se encuentra en una encrucijada. 

"Las constructoras históricamente han trabajado con márgenes de rentabilidad elevados, entre el 15% y el 25%, lo que ha desincentivado la optimización de costos. Sin embargo, con el aumento actual de los precios, comienza a haber mayor interés en explorar nuevas metodologías y sistemas constructivos más eficientes", concluyó Álvarez de Celis.

La evolución del sector dependerá en gran medida de cómo se ajusten los costos de insumos, la oferta de créditos hipotecarios y la capacidad de adaptación a nuevas tecnologías de construcción. En este escenario de incertidumbre, la búsqueda de eficiencia y alternativas accesibles será clave para garantizar el desarrollo inmobiliario en Argentina.

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