Alquilar hoy: lo que no se ve y el nuevo problema de los inquilinos

A dos años de la medida que eliminó el marco normativo previo, el mercado inmobiliario argentino presenta un escenario de contrastes marcados. Mientras que desde el sector inmobiliario celebran un aumento notable en la oferta de propiedades y una mayor previsibilidad en los contratos, las organizaciones de inquilinos advierten por subas de precios que, en algunos casos, superan el ritmo inflacionario y por una creciente dificultad para afrontar los costos de mantenimiento.

El salto de la oferta: de la escasez a la variedad

Uno de los puntos más destacados por los especialistas es la recuperación del stock de inmuebles disponibles. En la ciudad de Santa Fe, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) reportó un incremento del 200% en el ofrecimiento de inmuebles respecto a diciembre de 2023, momento en que la oferta era prácticamente nula.

Este fenómeno ha cambiado la dinámica de búsqueda: mientras que bajo la ley anterior una propiedad se alquilaba en apenas 48 o 72 horas, hoy el promedio de permanencia de un aviso es de dos meses. Según Jorge Pighin, vicepresidente de FIRA, esto demuestra que "la gente tiene para elegir y que existe una mayor previsibilidad". Por su parte, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), la oferta se encuentra estabilizada en torno a las 16.000 unidades disponibles.

Nuevas reglas: contratos más cortos y ajustes frecuentes

Tras la derogación, que eliminó el plazo mínimo de tres años y el ajuste anual obligatorio, la modalidad de los acuerdos ha mutado significativamente. Actualmente, la tendencia en el mercado es:

• Duración: La mayoría de los nuevos contratos se firman por 24 meses.
• Actualizaciones: El 66% de los acuerdos estipulan incrementos cuatrimestrales, seguidos por un porcentaje menor que opta por ajustes trimestrales.
• Índices: Se utiliza mayoritariamente el Índice de Contratos de Locación (ICL) para definir los aumentos.

Pese a esta mayor flexibilidad, existen visiones encontradas sobre el impacto en el bolsillo. Desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) sostienen que los índices se han vuelto "más lógicos y manejables", con ajustes que se mantienen dentro de los rangos de la inflación general. No obstante, otros sectores denuncian que algunos contratos nuevos presentan subas que triplican la inflación y que los plazos más cortos generan inestabilidad para quienes alquilan.

Precios y el nuevo problema: la morosidad en las expensas

El costo de acceder a una vivienda varía según la zona y las comodidades. En CABA, un monoambiente en zonas como Núñez o Palermo oscila entre los $540.000 y $567.500, mientras que en barrios como Constitución o Balvanera se encuentran opciones desde los 480.000 y $520.000.

Sin embargo, la mayor preocupación actual de las inmobiliarias no es el pago del alquiler en sí —que registra niveles de cumplimiento superiores al 97%— sino el incremento de la morosidad en las expensas y servicios. En Capital Federal, la mora en el pago de expensas se acerca al 20%, debido principalmente a los aumentos en servicios como el agua y el ABL, que a los inquilinos les cuesta cubrir.

En conclusión, el mercado de alquileres a inicios de 2026 muestra una cara de mayor actividad y opciones para el usuario, pero bajo una presión económica que se desplaza desde el canon locativo hacia los costos fijos de mantenimiento de la vivienda.