¿Comprar hoy o seguir alquilando? El nuevo escenario tras la unificación del dólar

Mientras el panorama económico se reacomoda tras las recientes medidas de estabilización cambiaria tras el levantamiento parcial del cepo, el sector inmobiliario argentino experimenta un leve repunte, en parte gracias al regreso de los créditos hipotecarios. Sin embargo, los expertos advierten que esto no alcanza para revertir el profundo déficit habitacional que atraviesa el país.

Fernando Álvarez de Celis, director de la organización Tejido Urbano, analizó esta compleja situación durante una entrevista en el programa Sin Verso, de Ciudadano.News. "En Argentina faltan construir 1,2 millones de viviendas. Ese es el déficit cuantitativo. Pero además hay otros 2 millones que presentan un déficit cualitativo: viviendas en mal estado, con infraestructura precaria o inadecuadas para las necesidades familiares", explicó.

Uno de los cambios más notorios en el acceso a la vivienda es el aumento del número de personas que alquilan. Según Álvarez de Celis, "Argentina atraviesa un fuerte proceso de 'inquilinización'. Cada vez hay más personas alquilando y menos accediendo a una vivienda propia".

El impacto es especialmente severo en los jóvenes. "4 de cada 10 jóvenes siguen viviendo con sus padres. Muchos de ellos habían alquilado alguna vez, pero debieron volver al hogar familiar porque el alquiler representa más del 60% de sus ingresos", señaló el especialista.

En la actualidad, se estima que una familia argentina destina en promedio el 45% de sus ingresos mensuales al alquiler, lo que representa una carga económica insostenible para muchas personas.

El regreso de los créditos hipotecarios: señales alentadoras pero insuficientes

Uno de los datos que genera cierto optimismo es la reaparición del crédito hipotecario, ausente en el mercado argentino durante varios años. En 2024 se otorgaron alrededor de 11.000 créditos, la cifra más alta desde el 2018. Y en los primeros meses de 2025 ya se han emitido más de 7.000 préstamos hipotecarios, lo que podría llevar el total anual a 25.000 si se mantiene la tendencia.

Además, los créditos actuales se orientan principalmente a la compra de propiedades usadas, debido al alto costo de construcción en dólares. En apenas un año, el precio del metro cuadrado pasó de un promedio de 460-500 dólares a superar los 1.000 dólares.

Construcción de viviendas sociales: una respuesta lenta

Según datos de Tejido Urbano, durante 2024 los gobiernos provinciales construyeron cerca de 11.000 viviendas sociales. De ese total, unas 7.000 se financiaron con fondos nacionales provenientes del impuesto a los combustibles, un mecanismo establecido por ley que se mantuvo vigente.

"Frente a un déficit de un millón de viviendas, construir 11.000 por año es muy poco. Históricamente, el promedio anual entre los gobiernos de Cristina Kirchner y Mauricio Macri (2007 al 2019) fue de 35.000 viviendas por año, lo que representa solo un 10% del total de construcciones realizadas en el país", indicó Álvarez de Celis.

¿Es buen momento para comprar?

A pesar de la complejidad del panorama, hay condiciones que favorecen a quienes buscan acceder a una vivienda propia. La baja inflación y la estabilización cambiaria generaron una situación inusual: en muchos casos, la cuota de un crédito hipotecario resulta menor al monto del alquiler mensual.

"Hoy es un buen momento para comprar una vivienda usada y también para sacar un crédito hipotecario, porque una vez que se pesifica la operación, la relación cuota-ingreso es favorable", remarcó el director de Tejido Urbano.