¿Qué pasó con los créditos hipotecarios que ilusionaron a miles de argentinos?

Agosto fue un mes histórico para la compra de inmuebles, con récords no vistos en más de una década, pero el salto del dólar y la incertidumbre política congelaron la ilusión del crédito. Analizamos el escenario para las miles de familias que estaban a punto de dar el paso.

El mercado inmobiliario argentino vivió un agosto de "éxtasis", según la descripción de los propios escribanos. Los números parecían confirmar un punto de inflexión largamente esperado: con 6.370 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, fue uno de los mejores meses de la serie histórica y la mejor performance para un mes de agosto desde 2007. El dato más alentador para la clase media era que el motor de esta recuperación tenía nombre y apellido: crédito hipotecario.

El 21% del total de las operaciones se realizaron con hipotecas, el índice más alto desde 2018. Esta tendencia venía de un julio que ya había mostrado cifras récord, con un aumento del 519,1% en las operaciones con crédito en comparación con el mismo mes de 2024, sumando más de 4.500 escrituras hipotecarias entre la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires. 

El valor promedio de las transacciones también subía, alcanzando los US$122.000, un 23,9% más que el año anterior. El sueño de la casa propia parecía, por primera vez en años, una meta alcanzable.

Pero esa dinámica de expansión se interrumpió de golpe.

El "shock financiero" que congeló las operaciones

El salto del dólar tras las elecciones provinciales y el ruido político derivaron en un "shock financiero inmediato" que puso en pausa al mercado inmobiliario. La reacción fue casi instantánea: los bancos suspendieron el otorgamiento de nuevas hipotecas, mientras endurecían las condiciones y elevaban las tasas de interés por encima del 10%.

Este freno abrupto impactó directamente en quienes estaban en medio del proceso. Marta Liotto, próxima presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, explica el temor concreto que hoy paraliza a los compradores: "Contraer un crédito por u$s100.000 requiere una cantidad de pesos que se multiplica si el dólar sube. Eso genera intranquilidad". Esta volatilidad exige una celeridad en la aprobación de las carpetas que el contexto actual no garantiza.

El financiamiento bancario había sido clave en el último año y medio para reanimar las operaciones, especialmente en el segmento de inmuebles usados y más económicos, por debajo de los US$120.000, cuyos precios habían comenzado a subir por esta nueva demanda. Ahora, ese impulso está en riesgo.

Incertidumbre vs. seguridad: el dilema de firmar o esperar

Ante el congelamiento de nuevas hipotecas, la pregunta que resuena entre compradores y vendedores es: ¿qué hacer ahora? Las opiniones de los expertos reflejan la encrucijada del momento.

Por un lado, la escribana Sonia Lukaszewicz advierte sobre los riesgos de la parálisis. Sostiene que, aunque algunas partes prefirieron esperar, "postergar indefinidamente genera más incertidumbre que certezas", y recuerda que el precio de venta en dólares ya está fijado en los boletos, mientras que la escritura otorga seguridad jurídica definitiva.

Por otro lado, la cautela parece dominar el panorama en las próximas semanas. Claudio Rinaldo, titular de Nico Propiedades, describe el momento actual como un "punto de inflexión". "El mercado inmobiliario argentino siempre fue un termómetro muy sensible a los vaivenes económicos y políticos", afirma, y subraya que todo dependerá de la previsibilidad que logre ofrecer el Gobierno.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, coincide en que la suba de tasas es lo que frena el mercado. "Si todo el sistema va a tasas de dos dígitos, la demanda aflojará paulatinamente", y advierte que si el crédito se corta, "los valores dejarán de subir como venían".

En medio de este compás de espera, la estabilidad vuelve a ser la palabra clave que reclama el sector para consolidar los avances logrados. Como resume Liotto, la situación no es nueva para el país: "Ya lo vivimos y se superó. Lo que hay que generar es confianza". Mientras tanto, el gran objetivo de miles de familias argentinas de llegar a la vivienda propia queda, una vez más, atado a la capacidad de la política para transmitir tranquilidad y certezas.