¿Conviene tomar un crédito hipotecario UVA? Todos los aspectos a considerar

Después de varios años, los bancos en Argentina, tanto públicos como privados, reactivaron la oferta de créditos hipotecarios UVA. Estos préstamos permiten financiar hasta el 75% del valor de una propiedad, con plazos de devolución que varían entre 5 y 30 años, y tasas anuales que oscilan entre el 3,5% y el 9,5%. Las cuotas se ajustan según la inflación, ya que la unidad de medida está vinculada al Índice de Precios al Consumidor (IPC).

¿Vale la pena tomar un crédito hipotecario UVA?

La principal preocupación es que las cuotas se ajustan con la inflación, lo que plantea la pregunta de si es viable asumir este tipo de deuda a largo plazo. Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, explicó a Ámbito que el problema no es solo la inflación, sino también los ingresos. La recuperación del salario real ha ido muy por debajo a los incrementos de precios, sobre todo en los últimos meses, afectando la capacidad de pago de los tomadores de créditos. https://ciudadano.news/economia/billetes-de-10-000-cuando-empezaran-los-cajeros-a-dispensarlos

Experiencias pasadas y lecciones aprendidas

Durante la presidencia de Mauricio Macri, entre 2017 y 2018, se impulsaron los créditos hipotecarios UVA, pero la aceleración inflacionaria los hizo insostenibles para muchos, prácticamente desapareciendo en el 2019. González Rouco señala que el incremento de las cuotas superó el de los ingresos, aunque destaca que la tasa de incumplimiento es baja, apenas un 1%. Además, indicó que, en casos extremos, las personas buscan alternativas para pagar, como tomar otro préstamo o vender la propiedad, evitando embargos permanentes. https://ciudadano.news/economia/dos-nuevos-bancos-ampliaron-la-oferta-de-creditos-hipotecarios-uva

¿Es una opción recomendable?

González Rouco sugiere que, a pesar de los riesgos, el crédito hipotecario UVA puede ser conveniente, especialmente si no hay otra opción para adquirir una vivienda. Comparó la indexación de estos préstamos con la de los alquileres, los cuales también se ajustan periódicamente. Según él, empezar a pagar un crédito con un salario bajo, pero con perspectiva de mejora puede ser una buena estrategia, sobre todo porque las tasas no son extremadamente altas y el valor del metro cuadrado está en un nivel históricamente bajo. https://ciudadano.news/economia/reservas-y-politica-cambiaria-podra-argentina-cumplir-con-las-metas-del-fmi

Comparación con el alquiler

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario, comparó los costos entre las cuotas de un crédito hipotecario UVA y el alquiler. Para un monoambiente, la cuota es un 26% más cara que el alquiler; para un dos ambientes, un 36% más, y para un tres ambientes, un 42% más. Además, los ingresos necesarios para obtener un crédito son significativamente mayores que para alquilar una propiedad de las mismas dimensiones.

Perspectivas y recomendaciones

González Rouco concluye que, dependiendo de la estabilidad laboral y los ingresos de la persona, un crédito hipotecario UVA puede ser una opción viable. Resaltó que los créditos empiezan con un salario relativamente bajo pero con una posible mejora a futuro, y el valor del metro cuadrado es atractivo en el contexto actual.

A modo de ejemplo, para un monoambiente de 40m2 el valor del departamento sería US$ 80.080, teniendo como base el precio promedio de US$ 2.200 por m2 publicado en marzo por el sitio especializado en inmuebles Zonaprop. En ese caso, el costo de la cuota actualmente sería de 526 UVAs, lo que da un costo mensual de $460.326 frente a un alquiler de $365.546 (+26%), también tomando el precio promedio de la plataforma de propiedades.

Por otro lado, para un 3 ambientes de 70 m2, que tiene un valor de US$ 154.140, habría una cuota inicial de 875 UVAs, lo que elevaría el costo mensual a $805.570 frente a un alquiler de $567.747 (+42%).

Para aplicar a esta línea de crédito, el grupo familiar tiene que tener ingresos netos de $3.222.281, mientras que para alquilar un departamento de estas magnitudes necesitaría percibir $1.135.494.

Alternativas y propuestas

El especialista mencionó la posibilidad de un "fondo de compensación" donde el deudor pagaría su crédito ajustado por la variación salarial más un 1,5%, mientras que el banco recibiría el ajuste por inflación. Esta propuesta, planteada inicialmente por Macri y retomada por los funcionarios del Alberto Fernández, Matías Kulfas y Miguel Pesce, nunca se discutió ni votó en el Congreso.